تیتر 20- مشارکت های ساختمانی قفل تورمی، محبوب ترین شکل ساخت مسکن در تهران، با چالش های جدید و متفاوتی مواجه است. این بند تورمی مزیت سازندگان و آپارتمان نشینان را در این بازار از دو جهت در نقطه مقابل قرار داده و رکود شرکت را در بازار ساخت و ساز تشدید کرده است.
بررسی‌های اخیر بازار ساخت و ساز مسکونی در تهران که عمدتاً شامل سازندگان و مالکان می‌شود، نشان می‌دهد که نگاه سازندگان و مالکان به آینده قیمت مسکن (تورم) و همچنین انتظارات آنها از پیشرفت ساخت و ساز (افزایش ارزش) ساخت‌وساز، بازار مشارکت با مشکلاتی روبرو شد.
این قفل بزرگ در نتیجه تفاوت 180 درجه ای در ترجیحات سازندگان و صاحبان املاک کلنگی در مورد نحوه اخذ زمین از سازندگان از یک طرف و بهترین راه برای تبدیل خانه قدیمی به خانه جدید ایجاد شده است. از طرف صاحبان خانه های بزرگ اگرچه برخی از سازندگان در سال های گذشته اقدام به ساخت مسکن به روش «خرید زمین» کرده اند، اما عمده ساخت و سازهای پایتخت همواره از طریق «مشارکت سازندگان با صاحبان زاغه ها» انجام می شود. روش خانه ها تهیه زمین مناسب برای ساخت و ساز عمدتا توسط صاحبان کلبه انجام می شود.
اما اکنون این عرضه و تقاضا از تعادل خارج شده است. دلیل این امر، نگاه سازندگان و مالکان نسبت به تورم مسکن و تورم ساخت و ساز در آینده است. با توجه به کاهش قیمت مسکن در تابستان امسال که ابتدا با کاهش قیمت پیشنهادی آغاز شد و سپس در قیمت های نهایی معاملات مسکن خود را نشان داد، تمایل به خرید زمین برای ساخت مسکن توسط عرضه کنندگان مسکن (سازندگان) کاهش یافته است. به طور قابل توجهی و سازندگانی که قصد ساخت آن را دارند عمدتاً به بازار مشارکت علاقه مند هستند.
همچنین از آنجایی که هزینه های ساخت و ساز همچنان افزایش یافته و قیمت مسکن کاهش یافته و تورم ساخت و ساز آنچنان که باید کاهش نیافته است، سازندگان تمایلی به صرف مبالغ هنگفت برای خرید زمین ندارند. زیرا با توجه به چشم‌انداز آینده و ادامه تورم ساخت‌وساز، نگران قفل کردن پول در پروژه‌ای بدون مشتری در آینده هستند. از سوی دیگر، بیشترین تقاضا برای ساخت و ساز مسکونی در تهران توسط سازندگان و با مشارکت مالکان املاک کلنگی انجام می شود. از سوی دیگر با توجه به آینده قیمت مسکن و ادامه افزایش هزینه های ساخت، اکثر مالکان کلنگی علاقه خود را به این شرکت از دست داده و ترجیح می دهند به جای مشارکت، املاک خود را بفروشند. آنها نمی خواهند خود را در پروژه های مشارکتی درگیر کنند و منافع آنها به فعالیت سازندگان بستگی دارد.
زیرا با توجه به ادامه روند مثبت هزینه ساخت، نگران این هستند که سازنده در زمان مقرر به تعهدات خود عمل نکند و آن را ناقص یا دیر به اتمام نرساند. این کشمکش بین سازندگانی که قصد مشارکت دارند و مالکانی که می خواهند املاک کلنگی را بفروشند، بن بست بزرگی را در بازار مشارکت ساخت و ساز ایجاد کرده است. یعنی در حالی که عرضه زمین برای فروش در بازار مسکن افزایش یافته، تقاضای زمین از سوی سازندگان به شدت کاهش یافته است. در مقابل، در حالی که تقاضا برای مشارکت در ساخت و ساز توسط سازندگان افزایش یافته است، عرضه زمین به بازار مشارکت توسط مالکان کاهش یافته است.
ارزیابی «قیمت زمین» و «نسبت مشارکت»
بررسی میدانی «دنیای اقتصاد» نشان می دهد میانگین قیمت زمین و مسکن در مناطق توسعه یافته نسبت به آبان ماه سال گذشته (یک سال قبل) 50 درصد افزایش داشته است. البته قیمت زمین در برخی محله ها بیشتر و در برخی محله ها کمتر بود. بررسی ها نشان می دهد میانگین قیمت هر مترمربع زمین و ملک در حال ساخت در کلنگی محله دوم تهران در محله ستورخان از 170 تا 230 میلیون تومان، محله سعادت آباد از 250 به 500 میلیون تومان و مرزداران رسیده است. از 280 تا 300 میلیون تومان. میلیون منطقه نسبت مشارکت در این زمینه معمولاً 60 درصد سهم مالک و 40 درصد سهم سازنده تعریف می شود. میانگین خسارت پرداختی به مالکان برای یک مترمربع زمین در ستورخان 17 تا 25 میلیون تومان، در سعادت عباد از 60 تا 70 میلیون تومان و در مرزدارون حدود 50 میلیون تومان است. لازم به ذکر است کلیه قیمت ها، درصدها و نسبت های ارائه شده در این گزارش بر اساس مواردی است که در مشارکت یا فروش زمین و بازار املاک کلگانی در پاییز سال جاری اعمال شده است و تجربه می باشد. مشارکت و فروش زمین در روزهای گذشته که ادامه دارد تحقیقات میدانی تعریف شد. البته مواردی وجود دارد که اعداد ذکر شده ممکن است متفاوت باشد. اگرچه همه این اعداد، نسبت ها و قیمت ها با نظر فعالان بازار ساخت و ساز در این مناطق تایید می شود.
نتایج این تحقیق نشان می دهد که در سه شهر تهران میانگین قیمت زمین در حدود 350 تا 400 میلیون تومان در هر متر مربع است. در این حوزه نسبت شرکت 60 به 40 به نفع مالک است و برای هر متر مربع 50 تا 60 میلیون تومان به کارآفرینان پرداخت می شود.
در منطقه 4 متوسط قیمت هر متر مربع زمین در محله پارسی تهران 150 میلیون تومان است. در این محل نسبت شرکت 60 به 40 به نفع مالک است و برای یک متر مربع زمین یا ملک به طور متوسط 15 تا 20 میلیون تومان جایزه تعیین می شود. در همین منطقه (4) در پاسداران شرقی هم اکنون میانگین قیمت هر مترمربع زمین حدود 300 تا 350 میلیون تومان و 40 تا 45 میلیون تومان به ازای هر مترمربع زمین آزاد تعریف شده است. در منطقه 5 محله فردوس میانگین قیمت هر متر مربع زمین از 200 تا 250 میلیون تومان است. به طور متوسط 22 تا 35 میلیون تومان پول آزاد تعریف می شود. در منطقه جانتوبد میانگین قیمت هر متر مربع زمین از 230 تا 250 میلیون تومان است و نسبت شرکت در این منطقه 60 درصد به نفع مالک و 40 درصد به نفع سازنده است. در منطقه 6 و محله یوسف آباد میانگین قیمت هر متر زمین حدود 200 میلیون تومان است. نسبت مشارکت در این محله نیز 60 به 40 به نفع مالکان است. در محله های 9 و 10 تهران نسبت شرکت 60 به 40 به نفع مالک است و میانگین قیمت هر مترمربع زمین یا ملک قابل ساخت از 80 تا 100 میلیون تومان است. در این زمینه پولی مجانی به مالک داده نمی شود که دلیل آن اختلاف نظر دو شریک در تعیین نسبت مشارکت از 60 به 40 است.
در این دو منطقه با توجه به موقعیت و ماهیت زمین به طور متوسط 10 تا 25 میلیون تومان به ازای هر متر مربع ملک مورد نظر رایگان تعیین می شود.
مهاجرت بین ناحیه ای سازندگان
در مناطق 17 و 19 تهران میانگین قیمت هر مترمربع زمین از 50 تا 100 میلیون تومان است. نسبت مشارکت 50 به 50 (سهم مساوی مالک و سازنده در فرآیند مشارکت) به دلیل پایین بودن قیمت زمین در این مناطق است. البته با توجه به ادامه تورم ساخت و ساز و افزایش هزینه های ساخت و ساز، بسیاری از سازندگان مناطق جنوبی تهران درصدد افزایش سهم خود در روند شرکت هستند، اما همچنان با مقاومت مالکان مواجه هستند. همین موضوع باعث شده تا تعدادی از این سازندگان برای کسب سود بیشتر از مناطق جنوبی به سمت بازار ساخت و ساز مناطق شمالی و بالا رفته و با درصد مشارکت کمتری در مناطق بالاتر خود را برای ادامه ساخت و ساز در مناطق بالاتر آماده کنند. یا دو پروژه فعالان بازار ساخت و ساز در مناطق شمالی تهران از مهاجرت سازندگان از محله های جنوبی به مناطق بالاتر خبر می دهند.
سطح جدید قیمت ساختمان های مسکونی
در حال حاضر میانگین هزینه ساخت یک متر مربع آپارتمان ساده و معمولی در مناطق میانی و میانی شهر تهران (مانند مناطق مصرفی منطقه 2 و مناطق 4 و 5 و …) حدود 20 تا 25 سامانی است. میلیون منطقه در شمال تهران (منطقه یک تا سه) این میزان به طور متوسط به 30 تا 35 میلیون تومان می رسد. در مناطق 9 و 10 تهران این مبلغ به طور متوسط 20 میلیون تومان و در محله های جنوبی از 15 تا 17 میلیون تومان برآورد می شود. البته این سطوح قیمتی برای ساخت و سازهای معمولی و استاندارد است و برخی از سازندگان بسته به کیفیت ساخت و مصالح ساختمانی و سایر تجهیزات می توانند پروژه های مسکونی را با قیمت کمتر یا بالاتر بسازند.
